Gayrimenkul, yüz yıllardır yatırım dendiğinde ilk akla gelen alanlardan biri. Ancak son yıllarda artan maliyetler, krediye erişim zorlukları ve bireysel tasarrufların sınırlılığı bu yatırımı pek çok kişi için ulaşılamaz kıldı. İşte bu noktada finansal pazarlar devreye girdi ve Gayrimenkul Sertifikası gibi hibrit yatırım modelleri ile gayrimenkulü herkes için erişilebilir hale getirmeye başladı.
Gayrimenkul Sertifikası, konut veya ticari projelere ortak olma fırsatı sunan, Borsa İstanbul’da işlem gören, SPK denetiminde yeni nesil bir finansal yatırım aracıdır. Hem tasarruf sahiplerine yeni bir getiri kapısı açar, hem de proje geliştiriciler için alternatif bir finansman modeli sunar.
Gayrimenkul Sertifikası, belirli bir gayrimenkul projesinde bulunan konut ya da ticari alanların parçalara bölünerek menkul kıymetleştirilmesidir. Bu sertifikalar Borsa İstanbul'da işlem görür ve isteyen yatırımcı, banka ya da aracı kurumlar aracılığıyla bu sertifikaları alıp satar. Sertifika sayısı artıkça, yatırımcının gayrimenkuldeki payı artar ve belirli bir sayıya ulaşıldığında ev sahibi olma hakkı kazanılabilir.
Gayrimenkul sertifikasının faydaları şunlardır:
Küçük Bİrikimle Büyük Yatırım: Peşinat veya kredi gerektirmez; bütçeye göre adım adım biriktirme fırsatı sunar.
Likidite: Sertifikalar, Borsa İstanbul'da anlık işlem gördüğü için istediğiniz zaman nakde çevrilebilir.
Kazancın Üç Kaynağı: Sertifikaları toplayarak ev sahibi olmak (asli edim), toplanan sertifikaları satış gelirinden pay almak (tali edim) ve sertifikanın değer artışından yararlanmak mümkün.
Denetim ve Güvence: SPK, Borsa İstanbul ve Emlak Konut denetimindedir. Sermaye Piyasası Kanunu (6362) ve ilgili Tebliğ (VII-128.2) kapsamında yürütülür.
Gayrimenkul sertifikasının riskleri şunlardır:
Proje Gecikmesi / Gerçekleşmeme Riski: Projenin bitmemesi durumunda, yatırımcılara cezai şart ödenerek itfa işlemi yapılır. (Tebliğ md. 9)
Fiyat Dalgalanması Riski: Sertifikaların borsa fiyatları, projeye ve piyasa beklentilerine bağlı olarak değişebilir.
Ev Sahibi Olamama Riski: Sertifika sayınız ev sahibi olmaya yetmezse tali edim uygulanır ve payınız kadar nakit ödeme alırsınız.
Gayrimenkul sertifikası şu biçimde alınabilir:
Banka ya da aracı kurumda bir yatırım hesabı açılır.
Borsa İstanbul üzerinden sertifikalar alınır.
Emlak Konut ve TOKİ gibi güvenilir projeler tercih edilir.
Projedeki belirli bir konutun gerekli sertifika sayısı izahnamede belirtilir.
Bu sayıya ulaşıldığında "asli edim" kullanılır ve tapu devri yapılır.
Alternatif olarak tapuya şerhli "satış vaadi" sözleşmesi de yapılabilir (Tebliğ md. 7)
Bu durumda "tali edim" uygulanır.
Sertifikalarınıza karşılık gelen evler satılır, gelir payınız ödenir.
Satış geliri MKK aracılığıyla borsa yatırımlarında değerlendirilir ve size aktarılır (Tebliğ md. 8)
Gayrimenkul sertifikası ile ilgili ana mevzuatlar şunlardır:
Sermaye Piyasası Kanunu (6362): Gayrimenkul sertifikalarının hukuki altyapısını oluşturur.
SPK Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2): Sertifika ihracı, edimler ve hakları ayrıntılı olarak düzenler.
Kat Mülkiyeti Kanunu (634): Sertifika ile satılan bağımsız bölümlerin mülkiyet esasları.
Evet. Gayrimenkul Sertifikaları, ikincil piyasada işlem gören ve günlük fiyat hareketleriyle alınıp satılabilen finansal enstrümanlardır. Bu sertifikalar yatırımcılar için hem portföy çeşitliliği hem de likidite sağlar. Sertifikalar Borsa İstanbul'da büyük fonlar, kurumsal yatırımcılar ve bireysel yatırımcılar tarafından işlem görebilir. Bu durum gayrimenkul yatırımını klasik tapu odaklı bir modelden, tüm piyasanın erişebileceği bir varlık sınıfına dönüştürür.
Gayrimenkul sertifikalarından elde edilen kazançlar, sermaye kazancı kapsamında vergilendirilir. Sertifikaların elden çıkarılmasıyla sağlanan kazançlar, belirli bir tutarı aşarsa gelir vergisine tabidir. Kurumlar için ise kazançlar kurum kazancı olarak beyan edilir. Ayrıca, stopaj oranları SPK ve Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel düzenlemelerine göre belirlenir.
ABD'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (REITs), Almanya'da Immobilienfonds ve Singapur'da Real Estate Tokens gibi araçlar gayrimenkulü menkul kıymetleştirerek yatırımcılara sunar. Gayrimenkul sertifikaları, Türkiye'de benzer bir işlev görerek bu varlık sınıfının demokratikleşmesini hedefler. Blockchain tabanlı tokenizasyon ise gelecekte gayrimenkul sertifikalarının daha şeffaf ve erişilebilir olmasını sağlayabilir.
Gayrimenkul Sertifikası, hem finansal kuralları hem de gayrimenkul yatırımının getirilerini bir araya getiren yenilikçi bir yapıdır. Kurumsal finans ve muhasebe ekipleri için yeni yatırım stratejileri sunarken, SPK denetimi altındaki şeffaf yapısıyla önemli bir alternatiftir. Yönetmeliklere uygun planlama ve risk analizi ile bu model, projelerin finansmanında etkili bir araç olarak konumlanabilir.
ErdeN Tüzünkan - SPK İleri Düzey Lisans Sahibi | Partner
